吃下宏观“有料”大餐后，楼市还好吗？| 研习社

点击上方“保利投顾研究院”，关注我们

最近研叔迷上了做饭，看着一席宏观大餐很有感触。现在跟大伙一起来瞅瞅，吃了大餐的楼市反应如何？

菜单

小菜：美联储确定缩表计划时点、路径，欧洲经济复苏或进入加息通道

主菜：“不松不紧”的定向降准延期而至， 激起浪花有限

配菜：货基、存单、私募三连发，监管深化

甜点：影子信贷风险提示

饱腹感

市场：宏观收紧力推去杠杆，楼市成交持续降温

房企：传统渠道再受阻，创新探索不息

银行：房贷遭堵，消费贷暗度陈仓

购房者：房贷利率一升再升，仍处历史低位

一大波大餐来袭

1. 小菜：“脆弱”外围环境——加息趋势日渐明朗

美国9月FOMC会议决议最终明确在本年10月开启缩表，缩表计划实施时点、规模、方式与市场预期无差。

欧元区经济复苏趋势明显，预计欧元区或将逐步退出QE，进入加息通道。

2. 主菜：“不松不紧”的定向降准

近期，市场热议“降准“问题，研叔也关注了一下各方的观点。

“降准”派以中信固收、九州证券等市场机构为主，他们大多认为当前超储率下降，流动性呈现结构不均衡，金融体系流动性压力较大，特别是中小银行和非银机构融资需求得不到满足。且目前人民币升值趋势已确立，我国货币政策操作空间不大。中信固收首席研究员明明甚至提出了“中性降准”概念，即通过公开市场操作净回笼配合降准，在保证流动性总量基本不增加的前提下修复结构性失衡问题。

反对的声音则以央行参事盛松成、央行金融研究所所长孙国峰为主，他们表示由于降准具有全面宽松的信号，不利于当前去杠杆的大环境，目前还是以中性偏紧的货币政策为主，大多数临时流动性问题都能用公开市场操作解决。

假设在当前去杠杆基调不变的情况下实行降准，在向市场投放流动性的同时需要通过公开市场操作来回收流动性。研叔实际观察到的情况是，目前公开市场操作逆回购到期只能被动回收之前投放的货币，想要主动回笼货币则需启动正回购。

市场没等到渴望的全面”降准”，迎来了“出人意料”的定向降准。央行宣布对普惠金融领域实施定向降准，普惠金融主要聚焦单户500万以下的真小微贷款，同时还包括了扶贫攻坚和双创等领域。

其中满足第一档标准的商业银行额外降准0.5%，满足第二档标准的商业银行额外降准1.5%，于2018年起实行。

市场预计理论上投放流动性7000亿，实际投放可能打折扣，约3000+亿。根据央行测算，本次降准可覆盖全部大中型商业银行，90%的城商行和95%的非县域农商行。

据统计，8月底存款总规模接近162亿，除去15亿非银同业存款，按照147亿全面降准0.5%来计算，理论上3个月后将会向市场释放流动性接近7000亿。

然而海通证券姜超团队近期发布报告称，本次降准是对之前降准政策的替代，在标准降低的同时也缩小了贷款统计范围，统计中的26家上市银行存款占比达65%，其中大多数银行已经享受了第一档降准优惠，部分享受第二档降准优惠，初步估计会释放3000亿流动性，也就是说，此次降准实际效果会打折扣。

因此，研叔认为此次定向降准仅针对银行系统且具有时滞性，虽一定程度上缓解了银行系统部分流动性结构失衡的问题，但无法改变市场资金面紧张的问题（尤其是非银金融机构）。

3. 配菜：货基、存单、私募监管三连发

中小银行利用货基“攻占”同业存单，引发监管

目前高杠杆的一个重要原因在于同业业务激增，而同业业务主要在于大行、中小行结构性失衡严重，小行不得不通过同业业务获得资金。

由于货币基金的兴起，金融机构通过货币基金加杠杆助推了货基的规模增长。

研叔从中国证券投资基金业协会了解到，截至2017年7月末，货基总规模达到5.86万亿，占公募基金资产总规模54.86%，而2016年底货基的总规模为4.28万亿，7个月的增速接近37%。

中小银行根据货基的配置特点和免税特性，巧妙地使用同业存单加杠杆扩大规模。

然而，在逐利的共性下，银行业过度使用货基和同业存单无序加杠杆也引发了市场关注，国际评级机构穆迪和标普也提示过我国银行系统的批发性融资占比过高存在金融风险，并先后下调了农行和交行的评级。

今年9月份，2.32亿的天量同业存单到期（占实际存量总额接近1/3），最终引来监管。

9月份，证监会下发《公募基金流动性风险管理规定》、银监会下发[2017]第12号文 对货基、同业存单进行监管。货基新规通过隐性条款控制货基增速、限制投资品种、降低投资收益等方式，倒逼银行主动减少货基配置，从而达到去杠杆的目的。

短期内市场流动性回笼，长期传导下企业融资成本将进一步提升。同业存单新规则从供给侧、需求侧、监管侧入手，弱化银行主动负债能力，进一步限制金融系统杠杆。

私募监管趋严，明股实债受阻

2017年国庆起正式施行《私募投资基金管理暂行条例》（2016年发布），私募纳入《证券投资基金法》监管范围，同时提高门槛，在募集资金来源、投资运作过程对私募基金加强监管，部分基金利用“明股实债”为企业融资的行为可能受阻。

研叔认为，货基新规和同业存单新规的监管主要是针对银行和非银机构主动加杠杆的行为，私募主要是监管投资渠道和方式。受到监管的冲击，房企融资压力将会有所上升。

 4. 甜点：潜在监管风险提示

目前影子信贷尚未全部纳入统计口径，中小银行结构性非标投资需求旺盛，风险承受能力较弱的城商行和农商行影子信贷规模已接近股份制银行，风险进一步聚集。

根据瑞银的一份报告指出，影子信贷的重灾区在东北，辽宁、黑龙江两省影子信贷占信贷总额均超80%，吉林亦超过50%。影子信贷由于监管力度不及传统银行信贷且关系复杂，风险不可小视。

近期，大型房企绿地集团的二级子公司频爆违约。绿地集团的半年报显示，绿地辽宁的部分子公司逾期短期债务2.475亿，逾期长期债务4.575亿。其中绝大部分债务都是绿地辽宁本溪山水城项目违约的，包括2.1亿的利得资本-绿地山水城系列资管计划、中信信托2个亿的信托贷款以及中小银行贷款等。

在当前去杠杆继续深化，房地产调控趋严的态势下，也许会有更多房企的影子信贷违约爆出，风险不容忽视。

大餐过后，楼市怎么样？

1. 整体市场——楼市降温，成交持续走低

从楼市成交走势来看，自今年开始调控以来，楼市成交总体呈降温趋势。

9月份50城新房成交同比下降41%，8月15城二手房成交同比下降42%。根据保利投顾研究院最新监测，国庆黄金周市场不及预期，新房成交维持同比下降趋势。

2. 房企——传统融资受阻，创新融资渠道探索不断

从融资渠道来看，房企更愿意去尝试创新融资渠道，例如恒大的战投，绿城的永续债，以及其他房企的美元债和资产证券化等，侧面反映了房企传统融资渠道受限的市场状况。

3. 银行——房贷受堵，个人消费贷暗度陈仓

2017年上半年，消费性支出下降而个人消费贷激增，消费贷或暗中涌向房地产市场。北京、深圳、江苏、广州、浙江和江西均发出通知加强个人消费贷款管理。

9月29日银监会在银行业运行及监管情况通报会上亦正式对外发声称消费贷发展应防止居民杠杆过快上升，防范类似的美国次贷危机的倾向。

预计各地银行消费贷业务将进一步收紧，但小贷业务等类金融业务暂无波及、或成为替代渠道。

4. 购房者——房贷利率上行，仍处历史低位

多数热点城市的房贷利率调整到基准线以上，上浮5%-10%成为主流，部分城市甚至已上浮10-20%，开始构筑利率高原。

保利投顾研究院监测到，多数城市对现有房贷利率看涨或持平，房贷额度进一步收缩，部分地区的银行甚至出现停贷。

贷款利率上浮10%后大概到达5.4%左右，但仍处于近20年来的低位。对多数刚需购房者而言，该买房的还是可以买的，毕竟房贷利率是浮动利率，在30年的还贷过程中会随市场调整。但是购房时的利率上浮，短期内投机者的购房成本增加，炒房行为会有所缓解。

往期阅读：

觉得不错，请点赞！